【裁判要旨】以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。故不應(yīng)將《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
案例索引：《劉合有、北京市農(nóng)工商開發(fā)貿(mào)易公司確認(rèn)合同無效糾紛案》【（2019）最高法民再235號(hào)】
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋是否有效？
裁判意見：最高院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是案涉《協(xié)議書（代合同）》是否有效。
本案《協(xié)議書（代合同）》系農(nóng)工商公司與劉合有基于真實(shí)意思表示簽訂。原判決是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規(guī)定，判決《協(xié)議書（代合同）》無效。對(duì)此，本院認(rèn)為：
第一，原判決依據(jù)的相關(guān)規(guī)定不應(yīng)理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無效?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！钡谒氖鍡l規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理?！?/span>上述條文均未明確規(guī)定違反該條文的行為無效。且在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。故不應(yīng)將《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，即便《協(xié)議書（代合同）》違反該兩條規(guī)定，亦不屬于《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?/span>該條規(guī)定規(guī)范的是直接以國(guó)有土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買賣行為，并非房屋買賣行為，而本案《協(xié)議書（代合同）》的性質(zhì)為房屋買賣合同，故該規(guī)定不應(yīng)適用于本案合同效力的認(rèn)定。
第二，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批、批準(zhǔn)并非《協(xié)議書（代合同）》生效的條件。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”據(jù)此，是否登記或者交付，只影響物權(quán)變動(dòng)的效力，并不影響合同的效力。雖然《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！薄吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：……”，但該批準(zhǔn)、審批行為僅是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，并不影響房屋買賣合同的效力。第三，認(rèn)定《協(xié)議書（代合同）》無效有違誠實(shí)信用原則和公平原則?！秴f(xié)議書（代合同）》基于劉合有和農(nóng)工商公司的真實(shí)意思表示簽訂，第五條明確約定劉合有付清全部款項(xiàng)后即擁有房屋的所有權(quán)，有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售房產(chǎn)，農(nóng)工商公司應(yīng)協(xié)助辦好有關(guān)手續(xù)?！秴f(xié)議書（代合同）》簽訂后，劉合有履行了付款義務(wù)，農(nóng)工商公司亦實(shí)際交付標(biāo)的房屋，合同主要權(quán)利義務(wù)履行完畢已超過20年?，F(xiàn)農(nóng)工商公司起訴要求確認(rèn)《協(xié)議書（代合同）》無效，違反合同約定，有違誠實(shí)信用原則。標(biāo)的房屋現(xiàn)值已遠(yuǎn)超20多年前的購買價(jià)格，且在農(nóng)工商公司認(rèn)可的情況下，劉合有早已將房屋出售，認(rèn)定合同無效將對(duì)劉合有及其后買受人造成巨大損失，有違公平原則。故本院認(rèn)為，《協(xié)議書（代合同）》基于雙方真實(shí)意思表示簽訂，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原判決認(rèn)定《協(xié)議書（代合同）》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效，適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。此外，劉合有主張?jiān)袥Q認(rèn)定農(nóng)工商公司具有訴訟主體資格有誤。本院認(rèn)為，根據(jù)一審法院認(rèn)定的事實(shí)，一審期間三方當(dāng)事人均一致認(rèn)可《協(xié)議書（代合同）》的簽訂主體為農(nóng)工商公司及劉合有，劉合有在二審上訴理由中未就一審法院認(rèn)定的上述事實(shí)提出不同意見，亦未在二審期間就農(nóng)工商公司的合同地位及訴訟地位問題提出異議。故劉合有主張農(nóng)工商公司不具有訴訟主體資格，缺乏事實(shí)依據(jù)。招賢納士 | 拍賣公告 | 成功案例 | 聯(lián)系我們
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